Prohibición del alquiler turístico por la Comunidad de propietarios

La prohibición del alquiler turístico por la Comunidad de propietarios requerirá el voto
favorable de los 3/5 de propietarios y cuotas.

La posibilidad de acordar la prohibición del alquiler turístico por la Comunidad de propietarios
fue introducida por el Real Decreto-Ley 7/2019 de 1 de marzo de medidas urgentes en materia
de vivienda y alquiler.

Este Real Decreto-Ley 7/2019 ha reformado la Ley de Propiedad Horizontal (LPH)
introduciendo en materia de viviendas de uso turístico el quórum necesario de votos que se
requiere para que las comunidades de propietarios puedan limitar o condicionar el ejercicio de
la actividad, o establecer cuotas especiales o incremento en la participación de los gastos
comunes de la vivienda.

Más adelante hablaremos si los términos «limitar o condicionar» que aparecen en la ley, se
identifican con la posibilidad de «prohibir» dicha actividad.

Regulación legal de la prohibición del alquiler turístico

Se ha añadido al artículo 17 de la Ley de Propiedad Horizontal, el apartado 12, que se ocupa de
regular los acuerdos de la Junta de propietarios relacionados con la posibilidad de limitar o
condicionar el alquiler o explotación turística de los pisos pertenecientes a un edificio sujeto a
la Ley de Propiedad Horizontal.

artículo 17.12 LPH establece lo siguiente:

«Los acuerdos de la Junta de propietarios se sujetarán a las siguientes reglas:

12. El acuerdo por el que se limite o condicione el ejercicio de la actividad a que se refiere la
letra e) del artículo 5 de la Ley 29/1994, de 24 de noviembre, de Arrendamientos Urbanos, en
los términos establecidos en la normativa sectorial turística, suponga o no modificación del
título constitutivo o de los estatutos, requerirá el voto favorable de las tres quintas partes del
total de los propietarios que, a su vez, representen las tres quintas partes de las cuotas de
participación.

Asimismo, esta misma mayoría se requerirá para el acuerdo por el que se establezcan cuotas
especiales de gastos o un incremento en la participación de los gastos comunes de la vivienda

donde se realice dicha actividad, siempre que estas modificaciones no supongan un
incremento superior al 20%.

Estos acuerdos no tendrán efectos retroactivos.»

¿La comunidad puede prohibir el alquiler turístico o sólo limitarlo?

Hay que señalar que el texto del citado artículo 17.12 de la LPH viene siendo motivo de una
controvertida polémica jurídica e interpretación judicial. La razón se debe a que la literalidad
del precepto solo menciona la posibilidad por parte de las comunidades de «limitar o
condicionar» el uso turístico pero no recoge expresamente el término «prohibición«.

Los defensores de la postura que se posiciona a favor de la tesis de que la comunidad no
puede prohibir el alquiler turístico con esa mayoría de 3/5 sino que requiere unanimidad, se
basan en que el legislador no emplea en ningún momento el término «prohibición» sino solo
los términos «limitar o condicionar«, y estos últimos conceptos según el diccionario de la Real
Academia de la Lengua no son sinónimos de prohibir. Solamente se podría prohibir dicha
actividad, dicen los defensores de esta corriente, si se alcanza la unanimidad de todos los
propietarios, ya que ello supondría modificar las reglas contenidas en el título constitutivo de
la propiedad horizontal o de los estatutos (art. 17.6 LPH). Como ejemplos de esta corriente, la
sentencia de la Audiencia Provincial de Córdoba (Sección 1ª) de 12.07.2022 o la de la Audiencia
Provincial de Las Palmas (Sección 5ª) de 23.06.2022.

En cambio, hay otro sector doctrinal y judicial mayoritario que aunque reconocen la deficiente
técnica legislativa del repetido artículo 17.12 de la LPH vienen a considerar que la voluntad del
legislador fue facultar a las comunidades de propietarios para que puedan adoptar acuerdos
válidos de prohibición del alquiler o explotación turística de las viviendas y de ahí, que dicho
acuerdo lo reforzara con la necesidad de contar con una mayoría amplia de 3/5 de propietarios
y cuotas de participación.

La cuestión está pendiente en la actualidad de la decisión del Tribunal Supremo que tiene que
resolver algunos recursos de casación interpuestos contra sentencias dictadas por las
Audiencias Provinciales y pronunciarse si el término prohibición tiene cabida en el citado
artículo 17.12 de la LPH y por tanto con la mayoría de los 3/5 de propietarios y cuotas de
participación puede la comunidad prohibir el ejercicio de dicha actividad económica.

¿Qué opinan los Registros de la propiedad sobre la posibilidad de prohibir el alquiler turístico?

La Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública (DGSGFP) tiene declarado en varias
resoluciones que con la mayoría exigida en el artículo 17.12 de la LPH se puede prohibir el
alquiler turístico de viviendas, y a tal efecto explica:

Esta Dirección General ha puesto de relieve recientemente que, al permitir esta norma (art.
17.12 LPH) limitar o condicionar la actividad de alquiler de índole turística de las viviendas
también admite que se establezca una prohibición absoluta de dicha actividad.

Cabe recordar lo que expresamente se afirmó en la Resolución de 16 de junio de 2020:

«En cuanto al alcance de la modificación que se pueda hacer en los estatutos amparándose en
la mayoría especial establecida por el artículo 17.12 de la LPH, (…) el propio texto de la norma,
literalmente entendido, cuando alude a que «se limite», es decir, «poner límites a algo», en
modo alguno impide la prohibición de una actividad. Es más, cuando expresa «limite o
condicione», la disyuntiva indica claramente que se refiere a supuestos distintos y alternativos,
admitiéndolos de mayor a menor en cuanto a las facultades limitativas que se reconocen a la
comunidad de propietarios.

Este Centro Directivo ha puesto de relieve (Resolución de 19 de diciembre de 2019) que, en
cuanto a la adopción de acuerdos relativos al alquiler turístico o vacacional, el texto literal del
artículo 17.12 de la LPH restringe su ámbito de aplicación al acuerdo por el que se «limite o
condicione» el ejercicio de dicha actividad. Además, el preámbulo del Real Decreto-ley 7/2019,
de 1 de marzo, de medidas urgentes en materia de vivienda y alquiler (norma esta que
introduce ese nuevo apartado 12 en el artículo 17 de la LPH), expresa que «en materia de
viviendas de uso turístico, también se recoge en el título II una reforma del régimen de
propiedad horizontal que explicita la mayoría cualificada necesaria para que las comunidades
de propietarios puedan limitar o condicionar el ejercicio de la actividad»; es decir, su finalidad
es reducir la mayoría necesaria para el acuerdo que limite o condicione el alquiler turístico, no
para el acuerdo adoptado con una finalidad contraria como es permitir de manera expresa esa
actividad. En el supuesto de este expediente, no se amplía esa actividad sino que por el
contrario, se prohíbe. Por tanto, en este supuesto, en el que la finalidad no es contraria a esa
actividad, y se prohíbe o no se permite de manera expresa la misma, debe aceptarse la validez
del acuerdo.»

¿El acuerdo de limitación del uso turístico tienen efectos retroactivos?

El acuerdo que adopte la Junta de propietarios limitando el alquiler turístico no tiene efectos
retroactivos y solo vinculará, después de adoptado el acuerdo comunitario, a los propietarios
que quieran destinar su vivienda en el futuro a dicha actividad.

Por tanto, el acuerdo comunitario que prohíbe el uso turístico de los inmuebles no puede
aplicarse con efectos retroactivos a las viviendas que contaban previamente a dicho acuerdo
con la autorización correspondiente.

¿Qué ocurre si en el título constitutivo viene establecida la prohibición del alquiler turístico?

Si en el título constitutivo o en los estatutos de un edificio sujeto al régimen de propiedad
horizontal figura expresamente establecida la prohibición de que los inmuebles no puedan
destinarse al uso turístico, la comunidad puede proceder a ordenar la cesación de dicha
actividad.

Si en el título constitutivo o en los estatutos se incluye una prohibición genérica de actividad
comercial en los inmuebles, se considera por el Tribunal Supremo en sentencias de 27 y 29 de
noviembre de 2023 que la actividad del alquiler turístico es comercial y por tanto tendría
cabida en esa prohibición, por lo que la comunidad de propietarios, al igual que en el caso
anterior, puede ordenar el cese de dicha actividad.

Si en el título constitutivo o en los estatutos no figura ninguna prohibición al respecto los
propietarios de los inmuebles pueden ejercer la actividad de alquiler turístico que puede ser
limitada por acuerdo de la comunidad conforme al artículo 17.12 de la LPH.

Exista o no exista limitación por la Comunidad, para poder destinar la vivienda al alquiler
turístico se deberá contar con las autorizaciones administrativas autonómicas o locales
correspondientes.

Sentencia del Tribunal Supremo (Sala 1ª), de fecha 30.01.2024

En esta sentencia se concluye que procede la acción de cesación del uso de la vivienda para
destino turístico dado que en los estatutos de la comunidad figura una limitación a la industria
de hospedería:

» En el caso que nos ocupa, la norma estatutaria establece que está prohibido:

«Cambiar el uso de la vivienda por otro distinto de su habitual y permanente, transformándola
en local comercial o industrial, ni destinarla, ni aun en parte, a colegios, academias,
hospederías, depósitos, agencias, talleres ni a fines vedados por la moral por la Ley».

El argumento del recurso se funda en una interpretación literal de la norma estatutaria,
conforme a la cual comoquiera que no está prohibida expresamente la explotación de las
viviendas particulares para uso turístico, entonces dicha actividad empresarial es legítima,
independientemente de lo que disponga el art. 9.1 de los estatutos. En definitiva, lo no
excluido está permitido.

…Las sentencias de primera y segunda instancia interpretan que el art. 9.1 de los estatutos
veda el destino de las viviendas al uso turístico, mediante la utilización de un persuasivo
conjunto argumental, conforme al cual la prohibición estatutaria del destino a «hospederías»
proscribe la actividad desempeñada por la sociedad demandada; puesto que si hospedería,
según la RAE, es una «casa destinada al alojamiento de visitantes o viandantes, establecida por
personas particulares, institutos o empresas», dentro de su contenido semántico tendría
cabida la actividad de la demandada por la existencia de identidad de razón.

…Por otro lado, son sinónimos de hospedería, como acción o efecto de hospedar a alguien, el
«alojamiento, acogida, hospedaje, albergue, hospicio», según la misma fuente de la RAE.

En definitiva, ejerce la demandada una actividad abierta al público, anunciada en plataformas
publicitarias, cuya esencia radica en satisfacer las necesidades de alojamiento transitorio
inherentes a la actividad de turismo, que no constituye, desde luego, ese uso permanente y
habitual al que se refiere la norma estatutaria, y que guarda identidad de razón con la
prohibición establecida de destinar los pisos a hospedería, por lo que concluir que está vedada
la posibilidad de utilizarlos con destino turístico no conforma una interpretación arbitraria, ni
prohibir dicho uso constituye un abuso de derecho.«

¿Cuántos votos se necesitan para que la comunidad limite que las viviendas se destinen al
alquiler turístico?

Para aprobar la limitación del alquiler turístico por la Comunidad de propietarios bastará el
voto de los 3/5 partes del total de los propietarios que representen las 3/5 partes de las cuotas
de participación. Antes de la entrada en vigor del apartado 12 del artículo 17 de la LPH
(6.023.2019) el acuerdo de prohibición del alquiler turístico necesitaba de la unanimidad.

La Dirección General de los Registros y del Notariado (DGRN) en Resolución de fecha
16.10.2020 y 15.01.2021, considera que:

«… esta nueva norma (art. 17.12 LPH) reduce la mayoría necesaria para adoptar el acuerdo
que limite o condicione el alquiler turístico en el marco de la normativa sectorial que regule el
ejercicio de la actividad de uso turístico de viviendas y del régimen de usos establecido por los
instrumentos de ordenación urbanística y territorial, pero no permite que esa excepción a la

norma general de la unanimidad alcance a otros acuerdos relativos a otros usos de la vivienda,
como es el mero alquiler vacacional o el referido en la norma estatutaria debatida, « se
prohíbe a los propietarios de viviendas el alquiler de corta duración o cualquier otra modalidad
de alquiler que suponga un continuo y excesivo tránsito y estancia de personas ajenas a la
Comunidad» en régimen distinto al específico derivado de la normativa sectorial turística.»

Inscripción del acuerdo de limitación en el Registro de la Propiedad

Si la Comunidad quiere prohibir el alquiler de viviendas turísticas en el edificio debe convocar
una Junta de Propietarios incluyendo en el orden del día expresamente el acuerdo de
prohibición del destino de la vivienda como alquiler turístico.

Si el acuerdo de prohibición es finalmente aprobado con la mayoría que hemos reseñado
anteriormente (3/5 del total de propietarios y cuotas de participación) habrá de expedirse un
certificado de dicho acuerdo para proceder a su inscripción en el Registro de la Propiedad con
el objetivo de que los futuros adquirentes de pisos del edificio conozcan la limitación existente
y queden vinculado a la misma.

Es aconsejable informarse a través de un Notario del texto del certificado que hay que inscribir
registralmente.

¿Puede acordar la comunidad que los pisos destinados a uso turístico paguen más cuota de
gastos comunes?

El apartado 12 del artículo 17 de la LPH también establece la posibilidad de que la Comunidad
de propietarios acuerde aumentar hasta un 20% los gastos comunes a los propietarios cuyas
viviendas han sido destinadas al alquiler turístico.

Este acuerdo requiere también la mayoría de votos a favor de los 3/5 del total de los
propietarios que representen las 3/5 partes de las cuotas de participación. El acuerdo no tiene
carácter retroactivo, por lo que se aplicará desde el momento en que se adopte.

Acción de cesación de actividades no permitidas por la comunidad de propietarios

Si la Comunidad tiene prohibido el alquiler turístico en el edificio pero un propietario destina
su vivienda a tal fin, la Comunidad puede ejercitar la acción de cesación de dicha actividad al
amparo de lo dispuesto en el artículo 7.2 de la LPH:

«2. Al propietario y al ocupante del piso o local no les está permitido desarrollar en él o en el
resto del inmueble actividades prohibidas en los estatutos, que resulten dañosas para la finca
o que contravengan las disposiciones generales sobre actividades molestas, insalubres,
nocivas, peligrosas o ilícitas.

El presidente de la comunidad, a iniciativa propia o de cualquiera de los propietarios u
ocupantes, requerirá a quien realice las actividades prohibidas por este apartado la inmediata
cesación de las mismas, bajo apercibimiento de iniciar las acciones judiciales procedentes.

Si el infractor persistiere en su conducta el Presidente, previa autorización de la Junta de
propietarios, debidamente convocada al efecto, podrá entablar contra él acción de cesación
que, en lo no previsto expresamente por este artículo, se sustanciará a través del juicio
ordinario.

Presentada la demanda, acompañada de la acreditación del requerimiento fehaciente al
infractor y de la certificación del acuerdo adoptado por la Junta de propietarios, el juez podrá
acordar con carácter cautelar la cesación inmediata de la actividad prohibida, bajo
apercibimiento de incurrir en delito de desobediencia. Podrá adoptar asimismo cuantas
medidas cautelares fueran precisas para asegurar la efectividad de la orden de cesación. La
demanda habrá de dirigirse contra el propietario y, en su caso, contra el ocupante de la
vivienda o local.

Si la sentencia fuese estimatoria podrá disponer, además de la cesación definitiva de la
actividad prohibida y la indemnización de daños y perjuicios que proceda, la privación del
derecho al uso de la vivienda o local por tiempo no superior a tres años, en función de la
gravedad de la infracción y de los perjuicios ocasionados a la comunidad. Si el infractor no
fuese el propietario, la sentencia podrá declarar extinguidos definitivamente todos sus
derechos relativos a la vivienda o local, así como su inmediato lanzamiento.»