Prohibición del alquiler turístico por la Comunidad de propietarios

La prohibición del alquiler turístico por la Comunidad de propietarios requerirá el voto
favorable de los 3/5 de propietarios y cuotas.

La posibilidad de acordar la prohibición del alquiler turístico por la Comunidad de propietarios
fue introducida por el Real Decreto-Ley 7/2019 de 1 de marzo de medidas urgentes en materia
de vivienda y alquiler.

Este Real Decreto-Ley 7/2019 ha reformado la Ley de Propiedad Horizontal (LPH)
introduciendo en materia de viviendas de uso turístico el quórum necesario de votos que se
requiere para que las comunidades de propietarios puedan limitar o condicionar el ejercicio de
la actividad, o establecer cuotas especiales o incremento en la participación de los gastos
comunes de la vivienda.

Regulación legal de la prohibición del alquiler turístico

Se ha añadido un nuevo apartado al artículo 17 de la Ley de Propiedad Horizontal que es el que
se ocupa de regular los acuerdos de la Junta de propietarios.

artículo 17.12 LPH establece lo siguiente:

“Los acuerdos de la Junta de propietarios se sujetarán a las siguientes reglas:

12. El acuerdo por el que se limite o condicione el ejercicio de la actividad a que se refiere la
letra e) del artículo 5 de la Ley 29/1994, de 24 de noviembre, de Arrendamientos Urbanos, en
los términos establecidos en la normativa sectorial turística, suponga o no modificación del
título constitutivo o de los estatutos, requerirá el voto favorable de las tres quintas partes del
total de los propietarios que, a su vez, representen las tres quintas partes de las cuotas de
participación.

Asimismo, esta misma mayoría se requerirá para el acuerdo por el que se establezcan cuotas
especiales de gastos o un incremento en la participación de los gastos comunes de la vivienda
donde se realice dicha actividad, siempre que estas modificaciones no supongan un
incremento superior al 20%. Estos acuerdos no tendrán efectos retroactivos.”

¿La comunidad puede prohibir el alquiler turístico o sólo limitarlo?

Hay que señalar que el texto del citado artículo 17.12 de la LPH viene siendo motivo de una
controvertida polémica jurídica e interpretación judicial. La razón se debe a que la literalidad
del precepto solo menciona la posibilidad por parte de las comunidades de “limitar o
condicionar” el uso turístico pero no tienen la facultad de “prohibición” ya que la ley no lo
recoge de manera expresa.

Los defensores de la postura que se posicionan a favor de la tesis de que la comunidad no
puede prohibir el alquiler turístico se basan en que el legislador no emplea en ningún
momento el término “prohibición” sino solo a los términos “limitar o condicionar“, y estos
últimos conceptos según el diccionario de la Real Academia de la Lengua no son sinónimos de
prohibir. Solamente se podría prohibir dicha actividad, dicen los defensores de esta corriente,
si se alcanza la unanimidad de todos los propietarios, ya que ello supondría modificar las reglas
contenidas en el título constitutivo de la propiedad horizontal o en los estatutos (art. 17.6
LPH).

En cambio, hay otro sector doctrinal y judicial que aunque reconocen la deficiente técnica
legislativa del repetido artículo 17.12 de la LPH vienen a considerar que la voluntad del
legislador fue facultar a las comunidad es de propietarios de prohibir el uso y de ahí que para
adoptar dicho acuerdo lo reforzara con la necesidad de contar con una mayoría amplia de 3/5
de propietarios y cuotas de participación.

Habrá que esperar un cierto tiempo para ver que corriente interpretativa se impone en los
tribunales.

Algunas cuestiones sobre la limitación del alquiler turístico por la Comunidad de propietarios
Si en el título constitutivo o en los estatutos no figura ninguna limitación sobre el destino de
las viviendas, o la Junta de propietarios de la Comunidad no ha adoptado acuerdo de
limitación del alquiler turístico en el inmueble, no se podrá limitar o condicionar el alquiler
turístico.

Al no figurar la limitación en el título constitutivo o estatutos, solo podrá limitarse por acuerdo
de la Comunidad.

Exista o no exista limitación por la Comunidad, para poder utilizar la vivienda como alquiler
turístico se deberá contar con la autorización de la administración autonómica
correspondiente.

¿Cuántos votos se necesitan para que la comunidad limite que las viviendas se destinen al
alquiler turístico?

Para aprobar la limitación del alquiler turístico por la Comunidad de propietarios bastará el
voto de los 3/5 partes del total de los propietarios que representen las 3/5 partes de las cuotas
de participación. Antes de la entrada en vigor del apartado 12 del artículo 17 de la LPH
(6.023.2019) el acuerdo de prohibición del alquiler turístico necesitaba de la unanimidad.

La Dirección General de los Registros y del Notariado (DGRN) en Resolución de fecha
16.10.2020 y 15.01.2021, considera que:

“… esta nueva norma (art. 17.12 LPH) reduce la mayoría necesaria para adoptar el acuerdo que
limite o condicione el alquiler turístico en el marco de la normativa sectorial que regule el
ejercicio de la actividad de uso turístico de viviendas y del régimen de usos establecido por los
instrumentos de ordenación urbanística y territorial, pero no permite que esa excepción a la
norma general de la unanimidad alcance a otros acuerdos relativos a otros usos de la vivienda,
como es el mero alquiler vacacional o el referido en la norma estatutaria debatida, « se
prohíbe a los propietarios de viviendas el alquiler de corta duración o cualquier otra modalidad
de alquiler que suponga un continuo y excesivo tránsito y estancia de personas ajenas a la
Comunidad» en régimen distinto al específico derivado de la normativa sectorial turística.”

¿El acuerdo de limitación del uso turístico tienen efectos retroactivos?

El acuerdo de la Junta de propietarios que prohíba el arrendamiento turístico no tiene efectos
retroactivos y solo vinculará a los propietarios que quieran destinar su vivienda a dicha
actividad a partir del momento en que se adopte dicha limitación.

Si la Comunidad quiere prohibir el alquiler de viviendas turísticas en el edificio debe convocar
una Junta de Propietarios incluyendo en el orden del día expresamente el acuerdo de
prohibición del destino de la vivienda como alquiler turístico.

Si el acuerdo de prohibición es finalmente aprobado con la mayoría que hemos reseñado
anteriormente (3/5 del total de propietarios y cuotas de participación) habrá de expedirse un
certificado de dicho acuerdo para proceder a su inscripción en el Registro de la Propiedad con
el objetivo de que los futuros adquirentes de pisos del edificio conozcan la limitación existente
y queden vinculado a la misma.

Es aconsejable informarse a través de un Notario del texto del certificado que hay que inscribir
registralmente.

¿Puede acordar la comunidad que los pisos destinados a uso turístico paguen más cuota de
gastos comunes?

El apartado 12 del artículo 17 de la LPH también establece la posibilidad de que la Comunidad
de propietarios acuerde aumentar hasta un 20% los gastos comunes a los propietarios cuyas
viviendas han sido destinadas al alquiler turístico.

Este acuerdo requiere también la mayoría de votos a favor de los 3/5 del total de los
propietarios que representen las 3/5 partes de las cuotas de participación. El acuerdo no tiene
carácter retroactivo, por lo que se aplicará desde el momento en que se adopte.

Acción de cesación de actividades no permitidas por la comunidad de propietarios
Si la Comunidad tiene prohibido el alquiler turístico en el edificio pero un propietario destina
su vivienda a tal fin, la Comunidad puede ejercitar la acción de cesación de dicha actividad al
amparo de lo dispuesto en el artículo 7.2 de la LPH:

“2. Al propietario y al ocupante del piso o local no les está permitido desarrollar en él o en el
resto del inmueble actividades prohibidas en los estatutos, que resulten dañosas para la finca
o que contravengan las disposiciones generales sobre actividades molestas, insalubres,
nocivas, peligrosas o ilícitas.

El presidente de la comunidad, a iniciativa propia o de cualquiera de los propietarios u
ocupantes, requerirá a quien realice las actividades prohibidas por este apartado la inmediata
cesación de las mismas, bajo apercibimiento de iniciar las acciones judiciales procedentes.

Si el infractor persistiere en su conducta el Presidente, previa autorización de la Junta de
propietarios, debidamente convocada al efecto, podrá entablar contra él acción de cesación
que, en lo no previsto expresamente por este artículo, se sustanciará a través del juicio
ordinario.

Presentada la demanda, acompañada de la acreditación del requerimiento fehaciente al
infractor y de la certificación del acuerdo adoptado por la Junta de propietarios, el juez podrá
acordar con carácter cautelar la cesación inmediata de la actividad prohibida, bajo
apercibimiento de incurrir en delito de desobediencia. Podrá adoptar asimismo cuantas medidas cautelares fueran precisas para asegurar la efectividad de la orden de cesación. La
demanda habrá de dirigirse contra el propietario y, en su caso, contra el ocupante de la
vivienda o local.

Si la sentencia fuese estimatoria podrá disponer, además de la cesación definitiva de la
actividad prohibida y la indemnización de daños y perjuicios que proceda, la privación del
derecho al uso de la vivienda o local por tiempo no superior a tres años, en función de la
gravedad de la infracción y de los perjuicios ocasionados a la comunidad. Si el infractor no
fuese el propietario, la sentencia podrá declarar extinguidos definitivamente todos sus
derechos relativos a la vivienda o local, así como su inmediato lanzamiento.”

Conclusión

La posibilidad de acordar la prohibición del alquiler turístico por la Comunidad de propietarios
viene prevista en la Ley de Propiedad Horizontal.