LA VIVIENDA FAMILIAR PRIVATIVA

La vivienda familiar privativa comprada antes del matrimonio pero que es pagada en parte
durante el mismo es una cuestión frecuente que provoca muchas preguntas y situaciones
dudosas sobre todo cuando se produce la separación o divorcio del matrimonio.

Vamos a intentar con este artículo definir y fijar algunas cuestiones que nos servirán si se
produce esta situación:

¿En qué supuestos se considera vivienda familiar privativa?

En los siguientes supuestos, a modo de ejemplo, se considera privativa a favor de uno de los
cónyuges la vivienda familiar:

1º.- Cuando la vivienda le pertenecía a uno de los cónyuges antes de contraer matrimonio, y
por tanto antes de constituir la sociedad de gananciales. (artículo 1346.1º Código Civil) y que
se dedica a domicilio o residencia habitual de la familia.

2º.- Si la vivienda, que posteriormente va a constituir en domicilio familiar, se hubiese
comprado y pagado en documento privado por uno de los cónyuges antes de contraer
matrimonio, aunque después del matrimonio se otorgue escritura pública.

3º.- La vivienda adquirida por herencia, será privativa de aquél que la hubiese heredado.

4º.- Si la vivienda familiar privativa ha sido adquirida con dinero obtenido por la venta de un
bien privativo, será considerada la vivienda como bien privativo de aquél de los cónyuges del
que procediese el dinero.

¿Qué consideración tiene la vivienda familiar privativa que ha sido pagada en parte con dinero ganancial?

En los casos en los que la vivienda familiar haya sido adquirida por uno de los cónyuges antes
de casarse en gananciales pero el pago de la misma se ha producido en parte durante el
matrimonio, el artículo 1.357.2º Código Civil establece expresamente que, en estos supuestos
no opera la regla general de considerar el bien privativo, sino que se le aplicará lo dispuesto en
el artículo 1.354 del Código Civil, esto es:

“los bienes adquiridos mediante precio o contraprestación, en parte ganancial y en parte
privativo, corresponderán proindiviso a la sociedad de gananciales y al cónyuge o cónyuges en
proporción al valor de las aportaciones respectivas“.

Este último apartado del artículo 1.354 es de suma importancia, pues si bien el Código Civil
considera que serán privativos los bienes comprados a plazos por uno de los cónyuges antes
de comenzar la sociedad de gananciales, aunque todo o parte del precio aplazado se abone
con dinero ganancial, exceptúa de esta consideración a la vivienda y al ajuar familiar.

La vivienda comprada antes del matrimonio que finalmente se constituye en el domicilio
familiar y cuya hipoteca es pagada con dinero ganancial es un supuesto encuadrado en el
citado artículo 1.354 del Código Civil.

En todos estos casos la norma establece que la vivienda familiar tendrá una doble naturaleza:

Por un lado será privativa en el porcentaje del dinero pagado antes de contraer matrimonio.
Y de otro lado será ganancial en el porcentaje del dinero abonado por el matrimonio.
Ejemplo sobre la vivienda familiar privativa:

PREGUNTA:

¿Será la vivienda familiar privativa si el esposo antes de la sociedad de gananciales abonó el
30% del precio de la vivienda y después de contraer matrimonio, se abonó con dinero
ganancial el restante 70%?

RESPUESTA:

La vivienda pertenece al esposo con carácter privativo en un 30%, y al matrimonio en
proindiviso con carácter ganancial en un 70%.

Sentencia sobre la vivienda familiar privativa

Audiencia Provincial de La Coruña (Sección 5ª), sentencia 31.03.2017:

“En el presente caso las partes litigantes estuvieron conformes en que durante la vigencia del
matrimonio se habían pagado 50 cuotas gananciales del préstamo hipotecario. Y también se conoce el precio de adquisición, que es el de la escritura de compraventa de la vivienda. Pero
no la concreta cuantía del capital amortizado de dichas 50 cuotas (o sea con exclusión de otros
conceptos, singularmente los intereses).

Por todo ello debe incluirse en el activo del inventario la copropiedad ganancial de la vivienda
familiar que corresponda al porcentaje del principal (capital amortizado) de las 50 cuotas del
préstamo hipotecario abonadas durante la vida de la sociedad de gananciales , en relación al
precio de adquisición de la vivienda , todo ello en pro indiviso con el resto de la copropiedad
privativa de los ex cónyuges.”

¿Qué consideración tiene la vivienda familiar construida por el matrimonio en terreno
privativo?

El artículo 1.359 del Código Civil dice que será privativa la edificación que se realice en los
bienes privativos, sin perjuicio del reembolso del valor satisfecho.

Lo anterior significa que la vivienda, aunque sea la familiar, si se edifica en terreno privativo,
tendrá ese carácter de privativo. Ahora bien, el titular de la misma cuando se proceda a la
liquidación de la sociedad de gananciales, deberá de reintegrar a los gananciales el importe del
valor de la mejora del terreno por la edificación que se ha hecho.

¿Qué consideración tiene el dinero invertido en reformas de la vivienda familiar privativa?

En cuanto a las obras de acondicionamiento de la vivienda familiar.

Si durante la sociedad de gananciales se ha invertido dinero en obras sobre una vivienda
privativa de uno de los cónyuges, aunque esta constituya el domicilio familiar, habrá que tener
en cuenta si el dinero invertido por el matrimonio era para reparaciones o acondicionamiento
ordinario de la vivienda (en cuyo caso no existe derecho de reembolso por la sociedad de
gananciales) o se trataba de mejoras extraordinarias que han aumentado considerablemente
el valor de la vivienda familiar privativa, en cuyo caso será acreedora la sociedad de
gananciales cuando proceda la liquidación de dicho régimen económico matrimonial.