Impulso a la rehabilitación de edificios y medidas de eficiencia energética

Se introducen medidas en el ámbito de la fiscalidad, de financiación de las actuaciones de
rehabilitación y mejoras en el régimen de las comunidades de propietarios.

Nuevas medidas para el rejuvenecimiento de edificios. Las Cortes han aprobado la Ley
10/2022, de 14 de junio, de medidas urgentes para impulsar la actividad de rehabilitación
edificatoria en el contexto del Plan de Recuperación, Transformación y Resiliencia.

La finalidad de la norma es hacer frente a los retos en materia de rehabilitación y mejora del
parque de viviendas, que se caracteriza por una elevada antigüedad, con más de la mitad de
los edificios residenciales anteriores a 1980, circunstancia a la que se une que, en relación con
su calificación energética, más del 81% de los edificios se sitúa en las letras E, F o G, en
términos de emisiones, y más de un a el 84% en el caso del consumo energético.

En opinión del legislador, el texto se justifica por el grave deterioro del parque edificatorio y de
la vivienda en particular, y la necesidad de adoptar medidas para revertir esta tendencia, que
incluye medidas en el ámbito de la fiscalidad, mejoras en el régimen de las comunidades de
propietarios y en el establecimiento de medidas en el ámbito de la financiación a las
actuaciones de rehabilitación, entre otras.

Medidas fiscales

En el ámbito tributario se modifica la Ley 35/2006, de 28 de noviembre, del Impuesto sobre la
Renta de las Personas Físicas, para introducir tres nuevas deducciones temporales en la cuota
íntegra estatal del Impuesto aplicables sobre las cantidades invertidas en obras de
rehabilitación que contribuyan a alcanzar determinadas mejoras de la eficiencia energética de
la vivienda habitual o arrendada para su uso como vivienda.

La primera deducción, de hasta un 20 por ciento de las cantidades satisfechas por las obras
realizadas a partir de la entrada en vigor del Real Decreto-Ley 19/2021 y hasta el 31 de
diciembre de 2022, con una base máxima de deducción de 5.000 euros anuales, siempre que
las obras realizadas contribuyan a una reducción de al menos un 7 por ciento en la demanda
de calefacción y refrigeración.

La segunda, de hasta un 40 por ciento de las cantidades satisfechas por las obras realizadas en
el mismo plazo temporal, hasta un máximo de 7.500 euros anuales, siempre que las obras
realizadas contribuyan a una reducción de al menos un 30 por ciento del consumo de energía
primaria no renovable, o mejoren la calificación energética de la vivienda para obtener una
clase energética «A» o «B».

La tercera, de hasta un 60 por ciento de las cantidades satisfechas, con un máximo de 15.000
euros, por obras de rehabilitación que mejoren la eficiencia energética en edificios de uso predominante residencial, aplicable sobre las cantidades satisfechas por el titular de la
vivienda por las obras realizadas desde la entrada en vigor del Real Decreto-Ley 19/2021 hasta
el 31 de diciembre de 2023, en las que se obtenga una mejora de la eficiencia energética del
conjunto del edificio en el que se ubica, siempre que se acredite una reducción del consumo
de energía primaria no renovable de un 30 por ciento como mínimo, o bien la mejora de la
calificación energética del edificio para obtener una clase energética «A» o «B».

Por último, se establece que no se integrarán en la base imponible del IRPF las ayudas
concedidas en virtud de los distintos programas establecidos en el Real Decreto 853/2021, de
5 de octubre, por el que se regulan los programas de ayuda en materia de rehabilitación
residencial y vivienda social del Plan de Recuperación, Transformación y Resiliencia.

Comunidades de propietarios

Asimismo, se modifica el régimen de las comunidades de propietarios de la Ley 49/1960, de 21
de julio, sobre propiedad horizontal, aplicable a las obras de rehabilitación que contribuyan a
la mejora de la eficiencia energética del edificio o la implantación de fuentes de energía
renovable de uso común, estableciendo un régimen de mayoría simple para la realización de
tales obras, así como para la solicitud de ayudas y financiación para su desarrollo.

Se establece que el coste de tales obras o actuaciones o el pago de las cuantías necesarias para
cubrir los préstamos o financiación que haya sido concedida para tal fin, tendrá la
consideración de gastos generales a los efectos de la aplicación de las reglas de preferencia
establecidas en la letra e) del artículo noveno.1 de la Ley 49/1960. Se introducen también
modificaciones en el régimen del impago de los gastos comunes, medidas preventivas de
carácter convencional, reclamación judicial de la deuda, mediación y arbitraje.

El objetivo de la modificación es facilitar la toma de decisiones por parte de las comunidades
de propietarios para llevar a cabo obras de renovación de edificios que contribuyan a mejorar
la eficiencia energética y facilitar el acceso a la financiación bancaria.

Modificación de la Ley del Suelo

La Ley modifica también el texto refundido de la Ley de Suelo y Rehabilitación Urbana,
aprobado por Real Decreto Legislativo 7/2015, de 30 de octubre, con el fin de reforzar las
facultades de las comunidades de propietarios con plena capacidad jurídica para las
operaciones crediticias, tanto las relacionadas con el cumplimiento del deber de conservación,
como con la rehabilitación y mejora de los edificios.

Línea de avales

Finalmente, para impulsar las obras de rehabilitación, se crea una línea de avales para la
cobertura parcial por cuenta del Estado de la financiación de obras de rehabilitación que contribuyan a la mejora de la eficiencia energética de los edificios de vivienda. A través de esta
nueva línea de avales se ofrecerá cobertura para que las entidades de crédito puedan ofrecer
financiación, en forma de préstamo con un plazo de devolución de hasta quince años, en
virtud de convenio entre el Ministerio de Transportes, Movilidad y Agenda Urbana y el
Instituto de Crédito Oficial.

Las cuantías objeto de la cobertura serán finalistas, debiendo dedicarse al pago de las obras de
rehabilitación siempre que contribuyan a la mejora de la eficiencia energética de los edificios
de vivienda.

A esta línea de avales podrán acceder todos aquellos propietarios o comunidades de
propietarios que vayan a acometer obras de rehabilitación, de acuerdo con las condiciones
aplicables, los criterios y requisitos que se definan a través de un Acuerdo del Consejo de
Ministros. La verificación del cumplimiento de los requisitos de los beneficiarios de la línea de
avales se realizará «ex post» por el Ministerio de Transportes, Movilidad y Agenda Urbana.

Podrá concederse avales por un importe máximo de 1.100 millones de euros, pudiendo aplicar
por Acuerdo de Consejo de Ministros el remanente no aplicado a la línea de avales para la
cobertura por cuenta del Estado de la financiación a arrendatarios en situación de
vulnerabilidad social y económica como consecuencia de la expansión del COVID-19, aprobada
en el artículo 9 del Real Decreto-ley 11/2020, de 31 de marzo.

Principio de eficiencia energética primero

La Ley consagra el principio de eficiencia energética primero, conforme al cual las soluciones
de eficiencia energética deben tenerse prioritariamente en cuenta dentro de un análisis de
coste-beneficio en la planificación, las políticas y las principales decisiones de inversión
relacionadas tanto con el sector energético como con los sectores no energéticos, cuando
estos últimos sectores tengan un impacto en el consumo de energía y en la eficiencia
energética.

Dispone el texto que se considerarán soluciones de eficiencia energética aquellas destinadas a
reducir el consumo energético y optimizar el sistema energético, en particular las encaminadas
a la reducción y gestión de la demanda, a la obtención de ahorros energéticos, a la
flexibilización del sistema energético y a la minimización de pérdidas en la generación,
transporte y distribución de energía.