Declarado nulo un contrato de compraventa

La venta es nula de pleno derecho si el resto de comuneros integrantes de la comunidad
postganancial no prestan su conformidad al acto dispositivo

La vivienda pertenecía a una sociedad de gananciales, disuelta por el fallecimiento de la esposa
del propietario, pero cuya liquidación no consta.

La Audiencia Provincial de Albacete ha declarado la nulidad de un contrato de compraventa de
una vivienda firmado hace 24 años porque el anterior propietario no contó con el
consentimiento de sus hijos para la venta del inmueble.

La Sección Primera de lo Civil ha fallado a favor de los hijos del antiguo propietario de la
vivienda, quien vendió la misma a una vecina del pueblo después de que su esposa falleciera.
Sin embargo, ese acto dispositivo, es decir, la venta realizada, es nula de pleno derecho por
cuanto no se contó con la conformidad de los hijos para ello, quienes también eran comuneros
integrantes de la comunidad postganancial que se creó sobre la vivienda una vez fallecida su
madre.

La sentencia , llega a raíz de que la compradora del inmueble demandara a los hijos de los
titulares registrales del bien, solicitando que se declarase la adquisición del dominio del mismo
por prescripción ordinaria, así como que se efectuaran todos los actos necesarios para la
inscripción de dicha finca a favor de la demandante.

El vendedor era dueño de la mitad proindivisa de la finca

En el presente caso enjuiciado, un matrimonio de Villarrobledo (Albacete) estaba casado en
régimen de gananciales, pero dicha sociedad se disolvió cuando uno de ellos, la mujer, falleció
en 1993.

A partir de ese momento, la sociedad de gananciales pasó a estar en estado de liquidación,
perteneciendo a partir de entonces los bienes de carácter ganancial a la comunidad
postganancial, es decir, a la generada entre el cónyuge superviviente y los herederos de
premuerto (los hijos).

En el año 1995 el cónyuge superviviente otorgó testamento desheredando a sus hijos y a sus
nietas y, un año más tarde, en 1996, firmó un contrato de compraventa de un inmueble
perteneciente a la comunidad postganancial con una vecina del pueblo, con quien mantenía
una relación estrecha y quien sabía —según consta en la sentencia— que la casa objeto de
compraventa pertenecía a la sociedad de gananciales que integraba el matrimonio.

Es más, previamente a que celebrase el citado contrato, la parte compradora había instado
demanda de división de herencia frente a los hijos de los cónyuges, ya que los mismos también
ostentaban derechos sobre la vivienda en cuanto eran herederos de su madre.

Batalla judicial por el inmueble

La demanda de la compradora fue estimada en primera instancia por el Juzgado número 2 de
Villarrobledo, el cual concluyó que la vivienda había sido poseída de manera “pacífica,
interrumpida y a título de dueño”, así como de manera “publica, exclusiva y excluyente” desde
1996 por la demandante, por lo que estaba legitimada, en virtud de prescripción adquisitiva,
para promover acción declarativa de dominio.

El Juzgado consideró acreditado la existencia de justo título de la compradora sobre la
vivienda, ya que no se había desvirtuado la buena fe de la demandante, por lo que la misma
debía de presumirse.

El juzgador, tras destacar la existencia de posibles vicios o defectos en el título de adquirir,
consideró que los mismos no eran motivos que impidiese que prosperase la usucapión y que el
contrato de compraventa fuera título apto para adquirir por usucapión, no siendo obstáculo
que la cosa vendida no perteneciese al vendedor o que éste careciera de disposición sobre
ella.

En consecuencia, declaró el dominio de la compradora sobre la finca, acordando que se llevase
a cabo la inscripción a su favor en el Registro de la propiedad, con la consiguiente cancelación
de la inscripción actual.

No obstante, la Audiencia Provincial (AP) de Albacete no ha compartido el razonamiento
alcanzado en la sentencia de primera instancia. “La sentencia yerra al considerar al vendedor
propietario exclusivo del bien en lugar de copropietario, pues pertenecía a la sociedad de
gananciales que el citado integraba con su esposa, fallecida en 1993. A partir de entonces
surgió una comunidad hereditaria constituida por el vendedor y sus hijos, los codemandados”,

señala la Audiencia Provincial, “el contrato sería nulo porque la vivienda pertenecía a una
sociedad de gananciales, disuelta por el fallecimiento de la esposa, pero cuya liquidación no
consta”, afirman los magistrados.

En consecuencia, la AP de Albacete ha revocado la sentencia dictada por el Juzgado, dictando
otra en su lugar por la que se desestima la demanda interpuesta por la compradora, ya que al
ser nulo de pleno derecho el contrato, el mismo “no era título válido y suficiente para adquirir
la propiedad del inmueble por usucapión ordinaria, al no ser título meramente anulable”.

El contrato es radicalmente nulo

El tribunal provincial de Albacete ha razonado que el antiguo propietario del inmueble, quien
vendió el mismo a la demandante en 1996, realizó dicha venta como si fuera él el propietario
único y exclusivo de la finca, cuando no era así.

Si bien es cierto que en su día, cuando aún vivía su cónyuge, el inmueble formaba parte de la
sociedad ganancial que regía en el matrimonio, tras el fallecimiento de la esposa en 1993 éste
pasó a formar parte del patrimonio postganancial, “correspondiendo por tanto en pro indiviso
a la comunidad de bienes postganancial o postmatrimonial constituida por los herederos del
cónyuge premuerto, sus hijos y el cónyuge supérstite”.

Por tanto, una vez producida la disolución de la sociedad de gananciales, los bienes que hasta
entonces tenían el carácter de gananciales pasaron a integrar una comunidad de bienes de
naturaleza especial (postganancial) hasta que se realizase la correspondiente liquidación; sin
embargo, no consta que esa liquidación se efectuara en momento alguno.

En este sentido, la Audiencia Provincial aclara que, sobre la totalidad de los bienes integrantes
de esa comunidad, “ambos cónyuges o en su caso el supérstite y los herederos del fallecido,
ostentan una titularidad común, que no permite que cada uno pueda disponer aisladamente
de los bienes concretos integrantes de la misma, estando viciado de nulidad radical el acto
dispositivo así realizado”.

Y concretamente el contrato de compraventa es nulo porque “el vendedor no podía obligarse
a transmitir el dominio del inmueble a la compradora, al no haber intervenido y prestado su
consentimiento en el negocio jurídico oneroso realizado con fin transmisivo, todos los
comuneros propietarios del mismo”. Por tanto, al no haberse realizado la venta con
intervención de todos los integrantes de la comunidad postganancial, el contrato de
compraventa del inmueble es nulo de pleno derecho.